Brisantna presuda Ustavnog suda (VfGH) uzdrmala je austrijsko tržište nekretnina. Stanari mogu da povrate milijarde evra neopravdano plaćene kirije. Objašnjavamo kako da postupite i na šta da obratite pažnju.
To je glavna tema nedelje u Austriji: odluka Ustavnog suda (VfGH) izazvala je veliku pometnju u sektoru nekretnina. Naime: stanodavci će možda uskoro morati da vraćaju povećanja kirije za mnogo godina unazad.
Okidač: Nećele klauzule o najmu
Razlog je presuda VfGH-a od prošlog petka. Sud je proglasio nevažećim određene klauzule o indeksaciji vrednosti – dakle automatska povećanja kirije. Time je potvrđena presuda Vrhovnog suda (OGH). U pitanju su ugovori o zakupu između komercijalnih stanodavaca i privatnih lica.
Stotine hiljada stanara moglo bi uskoro da dobije svoj novac, odnosno previše plaćenu kiriju. Sektor nekretnina strahuje od povraćaja milijardi evra. Na kraju, presuda znači da se kirije ne smeju povećavati i da bi zakupnina od pre 25 godina praktično bila zamrznuta. Martin Spitzer, profesor građanskog prava na Univerzitetu u Beču, naziva odluku VfGH-a „ekonomskim zapaljivim materijalom“.
Politika pod pritiskom: Sledeći koraci
Jasno je: politika je sada na potezu. Ako se zakon ne popravi, vrednost nekretnina će brzo pasti. Opozicija, međutim, upozorava da se ne smeju uzeti u obzir samo interesi stanodavaca. U vladinom sporazumu se do sada ostalo neodređeno. Planira se zastarelost klauzula o indeksaciji vrednosti.
U sredu je Daniela Holzinger-Vogtenhuber, bivša poslanica Nacionalnog saveta i sadašnja predsednica Udruženja za zaštitu potrošača, bila gost u jutarnjem dnevniku radija Ö1. Ona je ukazala na ključnu rečenicu u ugovoru o zakupu: „Ako stoji da u prva dva meseca nakon zaključenja ugovora ne sme doći do povećanja, onda je taj ugovor zakonit“, rekla je ekspertkinja. Ako, međutim, ta rečenica nedostaje, šanse za povraćaj novca su dobre.
Njihovo udruženje pomaže pogođenima tako što se sastavlja zahtevno pismo stanodavcu. „Ne ide se odmah na sud“, rekla je Holzinger-Vogtenhuber. Takođe je u interesu stanodavca da ugovor o zakupu bude pravno valjan.
Pravnici dižu alarm: Ogroman potencijal pretnje
Pravnik Reinhard Pesek, koji zastupa više komercijalnih stanodavaca, govori o „ogromnom potencijalu pretnje“. Već postoje prve odluke prema kojima su stanari zaista dobijali povraćaj novca za tako duge periode. To je samo po sebi „već dovoljno loše“. Ali i to što je prvobitna zakupnina „okamenjena“ smeta pravniku.
Dimenzije odluke VfGH-a još uvek nisu procenjive, jer je praksa u ugovorima decenijama bila drugačija. „Što se tiče ugovora o zakupu sklopljenih otprilike do 2023. godine, usuđujem se da tvrdim da verovatno u više od 99 odsto slučajeva nije bio slučaj da je dvomesečni period mirovanja bio izričito naveden u klauzuli“, rekao je Pesek.
Povraćaj svog novca: Uslovi
Da li se presuda odnosi i na mene? Evo odlučujućih uslova:
- Vaš stanodavac mora biti preduzeće: Mora se primenjivati Zakon o zaštiti potrošača. Tu spadaju, na primer, osiguravajuća društva i banke, ali i Grad Beč. Privatni stanodavci nisu obuhvaćeni presudom VfGH-a.
- Korišćen je standardni ugovor: Za zaključenje ugovora mora biti korišćen standardni ugovor (takođe poznat kao formular ugovor o zakupu). To je unapred pripremljen sporazum u kojem vi kao stanar obično nemate nikakvo ili gotovo nikakvo pravo glasa.
- Nedostaje klauzula o periodu mirovanja: Ugovor mora sadržati klauzulu o indeksaciji vrednosti u kojoj povećanje kirije u prva dva meseca nakon zaključenja nije izričito isključeno. To znači da u njoj ne sme biti eksplicitno navedeno da u prva dva meseca klauzula ne važi.
Ako su svi ovi uslovi ispunjeni, cela klauzula o indeksaciji vrednosti može biti nevažeća – i imate dobre šanse da povratite previše plaćenu kiriju.
Presuda VfGH-a ima potencijal da trajno promeni austrijsko tržište nekretnina. Stanari koji potpadaju pod navedene kriterijume trebalo bi da budu aktivni i daju svoje ugovore na proveru. Moglo bi da se isplati!
Izvor „AustriaAktuell.at“
Vaš dom, vaše pravo!